Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp

Hội thảo thu hút nhiều chuyên gia kinh tế hàng đầu Việt Nam hiện nay (Ảnh: HNV).

Ngày 26/12, dưới sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo chuyên đề: Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách. Hội thảo nhận được sự bảo trợ truyền thông của Báo Nông thôn ngày nay – Báo Dân Việt và nhiều cơ quan báo chí khác.

Hội thảo được tổ chức tại Hà Nội có sự tham dự của đại diện lãnh đạo Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Trung ương Hội Nông dân Việt Nam; đồng thời có tham luận, bàn thảo của gần 30 diễn giả là các nhà quản lý, nhà tư vấn, chuyên gia kinh tế - bất động sản – nông nghiệp hàng đầu Việt Nam cùng chủ đầu tư các dự án bất động sản nông nghiệp lớn. Hội thảo cũng có sự tham dự của gần 200 đại biểu, đại diện lãnh đạo các địa phương, các cơ quan báo chí – truyền thông, các doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm tới vấn đề này.

Bất động sản nông nghiệp chưa phát triển đúng vai trò và thế mạnh của mình

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam khẳng định, một trong những nguyên nhân khiến ngành nông nghiệp gặp khó là cải cách thể chế chậm, hệ thống chính sách không nhất quán, khó dự báo, chồng chéo. Trong tương lai, xu hướng chung - dài hạn là tiếp tục tăng tích cực do các yếu tố kích phát như du lịch, công nghệ, thị trường thế giới, hỗ trợ của Chính phủ, áp lực giải tỏa nền nông nghiệp “truyền thống” tạo cơ hội. Du lịch được chú trọng thì nông nghiệp công nghệ cao cũng được chú trọng. Xu hướng thị trường thế giới cũng buộc chúng ta xác định nông nghiệp phải là lợi thế, thế mạnh của Việt Nam. Nền nông nghiệp Việt Nam mà khẳng định hướng phát triển của mình, thì bất động sản nông nghiệp cũng theo đó mà phát triển. Tuy nhiên không được chậm trễ trong đưa ra các giải pháp như cần Luật Đất đai mới căn bản, cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp vào nông nghiệp tích cực hơn và cần sự hỗ trợ cho phát triển nông nghiệp công nghệ cao.

TS Lê Xuân Nghĩa phát biểu tại Hội thảo (Ảnh: HNV).

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia đề cập tới kinh nghiệm một số nước trên thế giới về bất động sản nông nghiệp và cho rằng Việt Nam có thể học hỏi một số kinh nghiệm, đơn cử như: quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam cần chặt chẽ, chi tiết hơn; mua bán bất động sản nhất định phải thông qua môi giới, tư vấn chuyên nghiệp đảm bảo tính minh bạch… Thêm nữa, cũng cần lưu ý tới việc bảo vệ đất nông nghiệp. “Ở Mỹ, cấp phép cho nông dân được quyền bỏ hoang đất nông nghiệp theo cách "trả tiền cho để bỏ hoang". Nghĩa là họ được quyền gieo trồng bao nhiêu % diện tích đất để giữ giá nông sản không bị xuống quá thấp, sản xuất không bị dư thừa… Mọi sự thay đổi nhỏ đều phải được các cơ quan xem xét rất kỹ lưỡng, vì người ta coi đất nông nghiệp là nguồn sống, là tài nguyên của nhiều thế hệ mai sau” – TS Nghĩa nói.

Xu hướng tập trung đất đai là tất yếu. Đó là xu hướng làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, đồng thời cũng là xu hướng để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị gia tăng cho đất nông nghiệp. Đó cũng là xu hướng ổn định nguồn cung và chất lượng nông sản để có thể tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu. Đồng thời, cũng là xu hướng tất yếu để thu hút lao động nông nghiệp ra khỏi khu vực nông thôn, để tham gia vào các khu vực khác như công nghiệp, thương mại - dịch vụ… Vấn đề đặt ra là, chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp như thế nào. Quan trọng nhất là đầy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư.

PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương kiến nghị, cần xây dựng được các khái niệm về bất động sản nông nghiệp và thị trường bất động sản nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam là một bộ phận của thị trường bất động sản Việt Nam.

Phân tích về bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam, ông Chung chỉ rõ, năm 2016, cả nước có 33.500 trang trại, tăng 67,2% so với năm 2011, bình quân tăng 10%/năm; số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp là 3.846 doanh nghiệp, tăng 49% so với năm 2011, trong đó doanh nghiệp có số vốn từ 10 tỷ đồng trở lên tăng đến 76,2%. Khảo sát ở 3.700 hộ dân tại 12 tỉnh, thành trên cả nước có 16,6% số hộ thực hiện giao dịch bán đất nông nghiệp, trong khi đó chỉ có 7,1% số hộ thực hiện giao dịch cho thuê. Về nguồn cung cho thị trường, tính đến thời điểm hiện nay, trong tổng số 27,3 triệu ha đất nông nghiệp, Nhà nước đã giao quyền sử dụng khoảng 90% (tức khoảng 24,4 triệu ha) cho các đối tượng sử dụng cụ thể. Điều đó cho thấy nguồn cung sơ cấp (Nhà nước giao) chỉ còn khoảng 10% nên hầu như không có vai trò quyết định.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, xét về diện tích đất và đóng góp của lĩnh vực nông nghiệp vào GDP chung của Việt Nam so với các nước, có thể thấy Việt Nam đạt mức độ trung bình khá. Nông nghiệp chiếm 39,5% diện tích đất đai cả nước. Gộp cả 3 lĩnh vực nông - lâm - ngư nghiệp có đóng góp 14,5% GDP chung năm 2018. Tuy nhiên, nếu bóc tách riêng GDP nông nghiệp thì mức độ đóng góp chỉ tương đương 10,4% GDP chung.

TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nhấn mạnh, đất đai gắn liền với quyền tự do sản xuất, bằng phương thức sản xuất nào đất cũng phải được sử dụng tốt nhất dù là là đất nông nghiệp hay công nghiệp, thương mại dịch vụ… Nếu chuyển đổi khó khăn, sẽ không thể nào tối ưu hoá được đất đai. Với những vướng mắc như thời gian qua chúng ta phải tháo gỡ. Phải rất linh hoạt trong chuyện để người dân chuyển đổi đất đai sản xuất. Phải thừa nhận, hiện tại, việc tích tụ ruộng đất đang rất khó. Vấn đề phải thực hiện được và tái cơ cấu nông nghiệp. Bởi chúng ta có đến 40% dân làm nông nghiệp, tỷ lệ là quá cao so với các nước trong khu vực. Nhưng bên cạnh đó là hệ thống an toàn nông nghiệp của chúng ta còn chưa ổn. Khi đô thị hóa, người nông dân rời nông thôn ra thành phố tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều nhưng khi mất việc làm, người ta lại trở về nông thôn. Do đó, nếu đã chuyển đổi đất của người nông dân sang cho doanh nghiệp thì hệ thống bảo hiểm, hệ thống an sinh xã hội bắt buộc phải đi theo để đảm bảo được cho người nông dân. Ngoài ra, cũng phải xử lý vấn đề nông nghiệp là van an toàn của hệ thống kinh tế.

Cần có những quy định cụ thể về bất động sản nông nghiệp trong thời kỳ mới (Ảnh minh họa. Nguồn ảnh: HNV).

Cũng theo TS Dũng, hiện nay rất nhiều doanh nghiệp đối diện với vấn đề nông dân bỏ hoang đất nhưng doanh nghiệp vẫn không tiếp cận được đất đai diện tích lớn. Chỉ có thể chuyển đổi đất đai nếu chúng ta đánh thuế, không có chuyện là đất nông nghiệp không đánh thuế và để đấy không khai thác. Nếu không đánh thuế thì nông dân cứ giữ đất và bỏ trống mà không khai thác. Chính sách thuế đất nông nghiệp không nhất thiết phải đánh cao, nhưng chắc chắn phải đánh ở mức độ nào đó. Để nếu nông dân không làm thì phải cho chuyển đổi. Đây là động lực để thị trường bất động sản nông nghiệp hình thành và giao dịch được. Trong một loạt chính sách để hình thành thị trường thì nghiên cứu về thuế là rất quan trọng, ở mức thấp thì phải đóng thuế là người ta sẽ chuyển dịch hoặc sử dụng đất đó. Điều này làm đất đai có giá trị hơn.

Nhà nước cần thực sự vào cuộc với bất động sản nông nghiệp

Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến khẳng định, bất động sản nông nghiệp là thị trường mà từ góc độ quản lý Nhà nước không thể bỏ trống và chắc chắn sẽ phải vào cuộc. Bởi thực tiễn đã xảy ra mà pháp luật không điều tiết thì sẽ dẫn đến rất nhiều những vấn đề. Theo đó, vấn đề nổi cộm nhất nổi lên là tích tụ ruộng đất, làm thế nào để nhà đầu tư vào bất động sản nông nghiệp có được cơ hội phát triển và việc đầu tiên là phải có đất. Cùng với đó, đô thị hóa càng tăng thì đất nông nghiệp lại càng thu hẹp lại. Đây là thực tế chúng ta không thể tránh được.

Do vậy, theo ông Chiến, để tháo gỡ những khó khăn, trước hết vẫn là từ chính sách. Có thể ban hành nghị định, ra được luật về tích tụ đất đai thì càng tốt. Tiếp đến là cơ chế chính sách đồng bộ, liên quan đến đô thị hóa, các vấn đề khác. Cuối cùng là mô hình tích tụ ruộng đất.

TS. Lê Xuân Nghĩa nêu quan điểm, Nhà nước làm trung gian giữa người nông dân với doanh nghiệp là một sáng kiến hay. Tuy nhiên, làm thế nào để luật hoá được chuyện này, làm sao để người dân có thể tin tưởng được là vấn đề cần bàn sâu hơn. Do đó, muốn minh bạch thì cần phải có đơn vị giám sát, công khai phần lợi thu được và số tiền đó là của dân.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung chia sẻ, trong Luật Kinh doanh bất động sản, chưa có khái niệm bất động sản nông nghiệp nên tôi cho rằng cần phải bổ sung để lĩnh vực này phải có địa vị và có chính sách quản lý cụ thể… Việt Nam là nền văn minh lúa nước nên phát huy tiềm năng đất đai, ứng dụng công nghệ 4.0 vào sản xuất là quan trọng. Với bất động sản nông nghiệp: có các mô hình như trồng trọt, chăn nuôi, nhà kính, đặc biệt với kinh nghiệm học từ nước ngoài, tôi cho rằng nông nghiệp Việt Nam cần phải nhìn được giá trị đang có, tiến hành cổ phần hoá… để phát huy hiệu quả ruộng đất.

“Muốn xây dựng hành lang pháp lý an toàn phải định hình các tiêu chí nào là bất động sản nông nghiệp, loại hình nào là bất động sản nông nghiệp. Phải có chế tài, khuyến khích để người dân có thể phát huy tốt nhất đất đai nông nghiệp. Đặc biệt, thời gian tới, việc tích tụ ruộng đất cần phải quan tâm để có những cánh đồng lớn về cafe, lúa,… Để có thêm nhiều người khởi nghiệp trong vấn đề nông nghiệp”- bà Nhung nói.

Để hỗ trợ bất động sản nông nghiệp phát triển thì cần có các dịch vụ đi kèm như logistics nông nghiệp, đặc biệt là ứng dụng KHCN 4.0 trong quá trình phát triển bất động sản Việt Nam trong tương lai, hướng tới phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, làm người nông dân yêu mến cánh đồng, khai thác được tốt nhất lợi ích từ đất đai.

PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế nêu quan điểm, muốn kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp, cần định nghĩa, khái niệm bất động sản nông nghiệp. Bộ Luật Dân sự của chúng ta đều đã có khái niệm bất động sản là gì, theo đó mỗi bất động sản có biểu hiện riêng. Với đất nông nghiệp lại chia ra nhiều loại đất khác nhau, đất trồng rừng, đất làm muối… cũng là đất nông nghiệp.

TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, thị trường bất động sản nông nghiệp còn mới, nhiều tiềm năng, cơ hội đầu tư triển vọng. Thực tế, cũng đã xuất hiện nhiều tập đoàn kinh doanh nông nghiệp, tạo ra cơ cấu ngành. Cộng với chính sách của nhà nước được ban hành theo 3 hướng: góp đất là công ty cổ phần, khuyến khích nông dân tích tụ theo cơ cấu thị trường, tái cơ cấu nông nghiệp. TS. Phong cũng cảnh báo về 6 hạn chế về bất động sản nông nghiệp, đó là: Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, cơ chế chuyển đổi còn nhiều rào cản; Thứ hai, kỳ vọng khai thác hệ thống sử dụng đất còn chưa cao, dẫn đến hạn chế giá thị trường của đất nông nghiệp không bằng các loại đất khác; Thứ ba, bất động sản nông nghiệp có xu hướng phát triển mạnh, khó quay trở lại trạng thái ban đầu, dẫn đến những mâu thuẫn tranh chấp của người nông dân, khiến doanh nghiệp ngại ngần; Thứ tư, giá bất động sản nông nghiệp khó tiếp cận giá thị trường. Tính thị trường bị hạn chế. Thứ năm, cơ chế xử lý tranh chấp trong bất động sản nông nghiệp khá phức tạp. Cuối cùng, hệ số, kỳ vọng cũng như hạn điền còn hạn chế./.